Top 5 Aandelen Europa Vastgoed Indirect: Nagelmackers aan kop

Beleggingsfondsen in vastgoedaandelen vormen een interessante toevoeging aan beleggingsportefeuilles, want ze hebben kenmerken van aandelen en obligaties. Actieve beleggers hebben het in het Europese universum van deze indirecte vastgoedfondsen historisch gezien moeilijk gehad. De laatste jaren gaat het echter de goede kant op: het verschil in rendementen in vergelijking met de toonaangevende benchmark worden steeds kleiner door goede prestaties over kortere periodes. Dit heeft onder andere te maken met de veranderde structuur van de Europese markt voor indirect vastgoed.

Ronald van Genderen 23 maart, 2020 | 8:43
Facebook Twitter LinkedIn

Aandelenfondsen in indirect vastgoed vormen een beetje een vreemd ras. Sommige beleggers zien vastgoed als een aparte beleggingscategorie, naast bijvoorbeeld aandelen en obligaties. Anderen beschouwen vastgoed eerder als een van de verschillende sectoren. Met indirect wordt bedoeld dat de beleggingsfondsen in panden beleggen, dus zij bezitten de panden en niet de eindbelegger. We spreken van een directe vastgoedbelegging als de eindbelegger rechtstreeks in een pand belegt en dus zelf de pandeigenaar is.

Hoe het ook zij, voor veel beleggers vormen vastgoedfondsen een goede aanvulling op de portefeuille met zowel kenmerken van aandelen (het is een deelneming in een onderneming, dus er wordt meegeprofiteerd van de winst en de groei daarvan) alsmede van obligaties (de hoge mate van stabiliteit van de inkomsten uit huurcontracten heeft een gelijkenis met de vaste inkomstenstroom die obligaties genereren).

Historisch gezien hebben actieve beheerders het lastig gehad in het Europese speelveld voor indirecte vastgoedbeleggingen. Zo bedraagt het gemiddelde rendement over de afgelopen tien jaar van actieve beheerders in de Morningstar categorie Aandelen Vastgoed – Indirect Europa 9,47% op jaarbasis. De toonaangevende benchmark voor deze fondsen, de FTSE EPRA Nareit Europe index, behaalde daarentegen een rendement van 9,68%.

Dat verschil lijkt niet zo heel groot, maar dat komt met name omdat actieve beleggers het verschil in prestaties de afgelopen jaren hebben weten te verkleinen. Zo behaalden zij over de afgelopen vijf jaar een rendement van 4,03% per jaar versus 2,85% voor de index. En op drie-jaars basis bedragen die percentages 7,96% om 6,97%. Ook in de huidige turbulente tijden weten actieve beheerders waarde toe te voegen. Tot en met eind februari van dit jaar incasseerden actieve fondsen een verlies van 4,17%, terwijl de index 5,91% in het rood dook.

Een deel van de verklaring voor de betere prestaties van actieve beheerders is te vinden in de gewijzigde structuur van de markt in de afgelopen jaren. Begin 2010 was de Europese indirecte vastgoedmarkt behoorlijk geconcentreerd. In de FTSE EPRA Nareit index waren op dat moment 66 verschillende aandelen opgenomen, waarbij de top 10 gezamenlijk goed was voor bijna 55% van de index. Alleen al Unibail-Rodamco had een gewicht van bijna 18%. Dit maakte dat het universum waar actieve beleggers uit konden kiezen zeer beperkt was en bovendien aanzienlijk geconcentreerd.

Tien jaar later vinden we inmiddels 88 namen in de index. Bovendien is de weging van de tien grootste ondernemingen afgenomen tot 44%. De grootste weging is nog altijd weggelegd voor Unibail-Rodamco. Terwijl de onderneming zelf aanzienlijk gegroeid is, onder meer door de overname van Westfield, bedraagt het gewicht in de index nog maar 5,82%.
Het universum voor actieve beleggers is dus aanzienlijk verbreed en minder geconcentreerd geworden. Dit heeft hen meer mogelijkheden gegeven om zich in hun portefeuillepositionering te onderscheiden van de benchmark. Met gemiddeld genomen dus betere resultaten.

De Top 5
Deze week in de top 5 de best presterende Europese indirecte vastgoed aandelenfondsen (waarvan een aandelenklasse zonder distributievergoeding beschikbaar is in Nederland) over de afgelopen 12 maanden lopende van maart 2019 tot en met eind februari 2020.

Janus Henderson Horizon Pan European Property Equities Fund
De ranglijst heeft op plek twee het Janus Henderson Horizon Pan European Property Equities Fund. Dit fonds wordt vanaf 2008 beheerd door de zeer ervaren Guy Barnard. Sinds 2014 stond hij alleen aan het roer, maar sinds april 2018 voert hij het beheer samen met Nicolas Scherf. Gezamenlijk beheren zij een geconcentreerde portefeuille van circa 30 aandelen waarin de tien grootste posities goed zijn voor bijna de helft van de portefeuille. Per eind februari 2020 behoren Gecina en Merlin Properties tot de grootste overwegingen, terwijl het fonds ook een aanzienlijke off-benchmark positie heeft in Instone Real Estate Group.


Cohen & Steers SICAV European Real Estate Securities
Het fonds op de vierde plaats is van Cohen & Steers, een op onroerend goed gerichte boetiek. Sinds april 2013 wordt Cohen & Steers SICAV European Real Estate Securities Fund beheerd door Rogier Quirijns, maar de aanpak bij Cohen & Steers is echt teamgericht. Hij kan bogen op een goed toegerust en over het algemeen ervaren team voor analytische ondersteuning.

Het fonds wordt beheerd volgens het beproefde en bewezen proces dat binnen het bedrijf over de hele linie wordt toegepast en vertrouwt op zowel top-down als bottom-up onderzoek en standpunten. De portefeuille is iets meer gespreid dan de twee hiervoor genoemde fondsen, maar kan nog altijd als geconcentreerd worden bestempeld. De grootste overweging houdt het fonds aan in LEG Immobilien. Aansprekende off-benchmark posities worden aangehouden in VIB Vermoegen en Argan.

 

Top 5 Aandelen Europa Vastgoed Indirect

Fondsnieuws Top 5 Aandelen Vastgoed Europa tabel BE

Dit artikel is een samenwerking van Fondsnieuws met Morningstar en gebaseerd op data van Morningstar. Bovenstaande is nadrukkelijk niet bedoeld als een aanbeveling tot het doen van transacties.

Facebook Twitter LinkedIn

Over de auteur

Ronald van Genderen

Ronald van Genderen  is fondsanalist bij Morningstar Benelux

© Copyright 2024 Morningstar, Inc. Alle rechten voorbehouden.

Voorwaarden        Privacybeleid        Cookie Settings        Beleidsdocumenten