Welkom bij Morningstar.be! Bekijk de veranderingen en ontdek hoe onze nieuwe functionaliteiten u kunnen helpen bij uw beleggingsbeslissingen.

Beleggingsfonds van de week: NN (L) Global Real Estate

Veel beleggers argumenteren dat ze met een eigen huis al voldoende onroerend goed ‘exposure’ hebben, maar er is in mijn optiek toch een groot verschil tussen iemands woonhuis en onroerend goed als een belegging waarop men rendement probeert te maken.

San Lie 02 december, 2015 | 17:44

NN (L) Global Real Estate in het kort:

Morningstar Analyst Rating: Bronze
Morningstar Rating: ***
Beheerteam: Positive
Fondshuis: Neutral
Beleggingsproces: Positive
Rendement: Positive
Kosten: Neutral

Wat dit laatste betreft, kan een belegger zelf een of meerdere (woon of kantoor) panden kopen en verhuren. Dit kan ook met meerdere partners worden gedaan, bijvoorbeeld in de vorm van een vastgoed-CV. Hiervoor is echter wel vaak een relatief grote inleg vereist, en kennis van de markt. Daarnaast kan het ‘specifieke’ risico van dat ene kantoorpand hoog zijn.

Een beleggingsfonds dat ‘indirect’ in vastgoed belegt kan dan een uitkomst zijn. Een dergelijk fonds koopt aandelen van beursgenoteerde vastgoedondernemingen en/of belegt in fondsen die op hun beurt in beursgenoteerde vastgoedondernemingen investeren. Een nadeel hiervan kan zijn dat een belegger minder ‘gevoel’ heeft bij de stenen waarin belegd wordt. Daarnaast zijn dergelijke fondsen niet ongevoelig voor het algehele beurssentiment.

Tegelijkertijd bieden dergelijke fondsen toch wel enige mate van diversificatie binnen een goed gespreide beleggingsportefeuille. Een van onze favoriete fondsen in de categorie Aandelen Sector Onroerend Goed – Wereldwijd Indirect is NN (L) Global Real Estate.

Beheer
Tot april 2014 had NN IP het beheer van dit fonds uitbesteed aan vastgoedspecialist CBRE Clarion. Sindsdien beheert NN IP dit fonds intern door het eigen property team. Dit fonds profiteert van een zeer ervaren management. Hoofdbeheerder Michael Lipsch heeft 25 jaar aan relevante ervaring. Hij begon zijn carrière in 1990 als vastgoedanalist bij DSM Pensioenfonds. Na een jaar ging hij aan de slag bij het Shell Pensioenfonds, als portefeuillebeheerder. In 1997 begon hij bij NN IP, waar hij in 1998 portefeuillebeheerder van NN Global Real Estate werd. Sinds 2004 heeft hij ondersteuning van medebeheerder Andrej Antonijevic. Hij beschikt over 13 jaar relevante ervaring. Met zijn kwantitatieve achtergrond vormt hij een goede aanvulling op het team. Aanvullende researchondersteuning komt van de ervaren Financials analist Frank Onstwetter en sinds dit jaar van Ali Rehan die zich richt op financials uit opkomende landen. Het team is aan de kleine kant, te meer omdat ze een wereldwijd universum hanteren. Daar staat tegenover dat het belegbare universum overzichtelijk is. Tevens vinden we dat de compacte omvang ruim gecompenseerd wordt met de ervaring en expertise van de beheerders en voldoende ondervangen wordt door het beleggingsproces. Daarnaast waarderen wij het dat een van de managers sinds kort persoonlijk belegd in zijn fonds. Dit zorgt o.i. voor een betere afstemming van zijn belang met die van beleggers.

Fondshuis
NN Investment Partners (het voormalige ING Investment Management) heeft een turbulente periode achter de rug. Samen met de verzekeraar werd het op last van de Europese Commissie afgesplitst van ING Bank. Ook moest het diverse regionale onderdelen afstoten. NN Investment Partners gaat met de verzekeraar verder als NN Group. Tijdens het afsplitsingsproces was de personele omloop relatief hoog. De splitsing heeft vooral impact gehad op de regionale teams buiten Europa, zoals het Amerikaanse high yield team. Daarnaast stapte vrijwel het gehele EMD team over naar een concurrent. NN IP is echter in staat gebleken vacatures op relatief korte termijn op te vullen met gekwalificeerde mensen. Na de afgeronde afsplitsingen verwachten wij meer stabiliteit. Het kostenniveau van de fondsen is gemiddeld tot beneden gemiddeld, wat positief is. Verder is de variabele beloning van beheerders deels afhankelijk van langetermijnprestaties (3- en 5-jaars), wat wij als gunstig beschouwen. Wel zien wij nog een aantal verbeterpunten. Wij denken dat NN IP meer toegevoegde waarde kan bieden wanneer ze zich beter zouden focussen op kernstrategieën en het grote fondsenaanbod zouden rationaliseren. De informatievoorziening aan beleggers is redelijk, maar is niet voor alle fondsen even uitgebreid. Tenslotte vinden wij dat meer beheerders persoonlijk belegd zouden mogen zijn in hun eigen fondsen.

Proces
Het huidige proces wordt sinds 2004 toegepast op het Nederlandse fonds en is sinds april 2014 van toepassing op dit fonds. Hierin gaat hoge overtuiging samen met een verbeterd risicomanagement en een middellange termijn visie. Dit resulteert in een geconcentreerde maar stabiele portefeuille. Het selectieproces begint met een landenanalyse. Hiervoor worden de fundamentals en de gemiddelde waardering in geëvalueerd. Na het bepalen van de landenallocatie volgt een samenvoeging van bedrijven in clusters van onroerend goed type (kantoren, retail, industrieel, etc). Binnen elk van deze clusters worden een of twee aandelen geselecteerd, gebaseerd op factoren als waardering, kwaliteit van
management en ondernemingsstrategie. Volgens de beheerders is binnen de vastgoedsector een goed management van belang, omdat zij meer dan in andere sectoren de strategie van bedrijven sturen. Om deze reden spreekt het duo regelmatig met het management van de diverse ondernemingen. Dit is niet voor alle bedrijven even gemakkelijk te realiseren, maar de overzichtelijkheid van het universum en de nabijheid van Europese bedrijven, die een groot deel van de portefeuille uitmaken, maakt dit relatief eenvoudig. De clusteraanpak vinden wij onderscheidend. Hierdoor heeft de portefeuille een meer uitgesproken karakter op aandelenniveau, zonder dat dit tot concentraties op subsector- of op landenniveau heeft geleid.

Performance
Sinds april 2014 is het beheer van dit fonds in handen van het NN IP property team. Voordien werd het fonds beheerd door vastgoedspecialist CBRE Clarion met gemiddelde resultaten. Het trackrecord van dit Luxemburgse fonds onder de huidige beheerders is nog relatief kort. Op het Nederlandse fonds (NN Global Real Estate) beschikt het duo Lipsch en Antonijevic echter over een sterk track record. Vanaf augustus 2004 tot en met eind oktober 2015 heeft dat fonds met een gemiddeld jaarrendement van 8,60% beter gepresteerd dan de categorie (6,14%) tegen een licht hogere standaarddeviatie. Qua risico gecorrigeerde rendementen valt het Nederlandse fonds over 5- en 10-jaar in het hoogste rendementsdeciel. Al vallende kosten voor de Nederlandse variant sinds 2014 beduidend lager uit door het verbod op retroseccies. De aandelenselectie is de voornaamste performancedriver en in mindere mate de landen- en sectorallocatie. In vergelijking met de categorie hanteert het fonds echter een uiterst geconcentreerde strategie. Hierdoor kunnen rendementen afwijken van die van categoriegenoten. Ten opzichte van de benchmark (GPR 250 Global) wist het Nederlandse fonds minder te imponeren. In slechts 4 van de 10 kalenderjaren outperformde het fonds. De Luxemburgse variant behaalde in de periode april 2014 tot en met eind oktober 2015 een rendement van 20,37% tegenover 21,08% voor de categorie.

Kosten
De lopende kosten (1,84%) liggen redelijk in lijn met de mediaan van Morningstar categorie Aandelen Sector Onroerend Goed Wereldwijd Indirect (1,79%).

De onderstaande tabel geeft een overzicht weer van de fondsen in de Morningstar categorie Aandelen Sector Onroerend Goed – Wereldwijd Indirect met een Morningstar Analyst Rating.

Over de auteur

San Lie  Head Of Research, Morningstar Benelux

Bevestiging bezoeker


Onze website maakt gebruik van cookies en andere technologieën om een op u afgestemde ervaring te kunnen leveren, en te begrijpen hoe u en andere bezoekers onze website gebruiken. Zie 'cookie opties' voor verdere details.

  • Andere Morningstar websites
© Copyright 2019 Morningstar, Inc. Alle rechten voorbehouden.      Gebruiksvoorwaardenen      Privacybeleid.    Cookie toestemming