Als u verder gaat op deze website gaat u akkoord met het gebruik van cookies op uw apparatuur. Lees meer over ons beleid rond cookies en welk soort cookies wij gebruiken door hier te klikken. Accepteer Cookies

Morningstar verlaagt Analyst Rating voor NN Global Real Estate

Morningstar verlaagt de Morningstar Analyst Rating voor NN Global Real Estate van Silver naar Bronze. Reden is dat het fonds zijn benchmark structureel niet weet te verslaan, terwijl passieve alternatieven voor beleggers juist steeds relevanter worden door de opkomst van ETF’s, ook in de vastgoedsector. Wel houden we nog steeds vertrouwen in de beheerders en het toegepaste proces.

Ronald van Genderen 23 november, 2016 | 10:12

Het NN Global Real Estate droeg sinds november 2013 een Morningstar Silver Rating, terwijl het daarvoor nog een Bronze rating toebedeeld kreeg. De reden voor de upgrade destijds lag met name op een drietal gebieden, namelijk een klein, maar stabiel, hecht en ervaren team dat een sterke bottom-up aanpak met hoge overtuiging toepast dat onderscheidend is door zijn clusteraanpak en op lange termijn het merendeel van de vergelijkbare actief beheerde wereldwijd vastgoedfondsen heeft verslagen.

Het team
Dit fonds profiteert van een zeer ervaren beheerteam. Hoofdbeheerder Michael Lipsch heeft 27 jaar aan relevante ervaring. Sinds 2004 heeft hij ondersteuning van medebeheerder Andrej Antonijevic. Hij beschikt over 14 jaar relevante ervaring. Met zijn kwantitatieve achtergrond vormt hij een goede aanvulling op dit in onze ogen hechte team.

De twee beheerders krijgen aanvullende researchondersteuning van de ervaren Financials analist Frank Onstwetter en sinds 2013 van Ali Rehan die zich richt op financials uit opkomende landen.

Hoewel we het team aan de kleine kant vinden, zijn we ook van mening dat het belegbare universum overzichtelijk is, ondanks het wereldwijde universum. Bovendien denken we dat de compacte omvang van het team ruim gecompenseerd wordt met de ervaring en expertise van Lipsch en Antonijevic.

Het proces
Het beheerdersduo past een proces toe dat vrijwel puur bottom-up is en waarin hoge overtuiging een kenmerkend aspect vormt. Het proces is onderscheidend door de toepassing van een cluster benadering. Daarbij wordt het beleggingsuniversum van circa 250 aandelen ingedeeld in clusters, oftewel groepen van aandelen met vergelijkbare karakteristieken binnen een land of regio. Binnen elk van deze clusters worden daarna een of twee aandelen geselecteerd, gebaseerd op factoren als de portefeuille van een vastgoedonderneming, de kwaliteit van het management en de financiële kracht van de balans.

Rendement: verslaat de concurrentie
Het huidige proces wordt sinds augustus 2004 toegepast. Sindsdien tot en met eind oktober 2016 behaalde het fonds een gemiddeld jaarlijks rendement van 7,26 procent versus een gemiddelde van 5,27 procent voor de Morningstar categorie Aandelen Sector Onroerend Goed Wereldwijd Indirect. De concurrentie, beter gezegd andere actief beheerde wereldwijde vastgoedfondsen, werden daarmee overtuigend verslagen.

Ook op basis van risico gewogen rendementen weet het fonds te imponeren, zo behoort het fonds over 10 jaar tot de best presterende 10 procent in de categorie, al zijn de rangschikkingen over een periode van 3 jaar (4de deciel) en 5 jaar (3de deciel) minder overtuigend.

Rendement: blijft structureel achter bij de benchmark
Alle drie de facetten zijn nog altijd aanwezig. Toch verlagen wij onze rating, waarmee we eigenlijk aangeven dat we minder overtuiging hebben dat dit fonds in de toekomst over een volledige beleggingscyclus vergelijkbare fondsen en/of de benchmark zal verslaan.

In dat laatste zit de reden waarom we uiteindelijk hebben besloten tot de downgrade. Wij beoordelen niet alleen of een actief beheerd fonds andere actief beheerde fondsen weet te verslaan. We vergelijken de prestaties van een fonds ook met de benchmark. Door de opkomt van ETFs krijgen beleggers steeds meer en steeds betere toegang tot marktindices. Waar beleggers vroeger de index niet of moeilijk konden kopen, is dat tegenwoordig wel het geval en dat maakt de benchmark tegenwoordig tot een veel relevantere vergelijkingsmaatstaf.

Tegen die achtergrond zijn ook de prestaties van dit fonds vergeleken met die van de benchmark. En dan komen we tot de conclusie dat, hoewel de relatieve prestaties er versus de concurrentie mogen wezen, wij minder overtuigd zijn van de prestaties versus de benchmark. Over de genoemde periode behaalde de 10/40 GPR 250 Global index namelijk een rendement van 8,69 procent en dat is bijna 1,5 procent meer dan het fonds.

Voor ons vormde deze underperformance verus de benchmark dé belangrijkste reden om onze rating te verlagen van Silver naar Bronze.

Lees ook ons eerdere interview met Michael Lipsch en Andrej Antonijevic:

 

Meer over dit fonds:

  • Alle informatie over het fonds vindt u op onze fondspagina. Daar vindt u ook het fondsrapport van NN Global Real Estate.
Over de auteur Ronald van Genderen

Ronald van Genderen  is fondsanalist bij Morningstar Benelux